美国购房者“退场”，卖家超买家 51.3%，买家数创历史新低

市场评论人士 The Kobeissi Letter 表示，美国购房者正在退缩，7 月卖家相对买家的过剩幅度扩大。

The Kobeissi Letter 在周日发布的 X 帖文中表示，7 月卖家数量超过买家约 51.3%，为历史第二高的差距。活跃购房者环比下降 2.5% 至 966,752 人，创历史新低，而卖家数量下降 0.3% 至约 146 万人。帖文指出，美国主要大都市中约 80% 现已成为买方市场，并警告房价面临进一步下行压力。

美国购房者正在退场。

7 月卖家数量比买家多约 51.3%，为历史第二高水平。

这一比例在过去两年翻了一番。

相比之下，2025 年 12 月创下历史高点 51.8%。

这发生在…

— The Kobeissi Letter 2026 年 8 月 23 日

购房者跌至历史新低

The Kobeissi Letter 引用的数据来自 Redfin 对 7 月买卖双方的分析，该分析使用 MLS 数据和 Redfin 专有数据。分析估计 7 月活跃购房者为 966,752 人，环比下降 2.5%，而卖家数量约为 146 万人。

卖家与买家之间 51.3% 的差距为历史第二高水平，仅次于 2025 年 12 月记录的 51.8% 差距。

差距扩大主要由买家数量下降幅度更大驱动，而非卖家数量激增。卖家环比仅下降 0.3%，相比之下买家下降 2.5%。

Redfin 根据 MLS 中的活跃挂牌和待成交销售，以及其关于买家首次看房到购买之间典型时间间隔的数据来估计买家数量。卖家估计基于活跃 MLS 挂牌。这些估计经过季节性调整，可能会被修正。

买家获得更多议价权

根据 Redfin 的分析，7 月美国主要大都市中约 80% 为买方市场。当卖家数量超过买家数量超过 10% 时，市场被视为买方市场。

迈阿密的失衡最严重，卖家数量比买家多约 154%。纳什维尔紧随其后，为 151%，休斯顿为 130%，圣安东尼奥为 116%，奥斯汀为 112%。

这一转变给买家更多空间在价格和其他条款上进行谈判，因为卖家争夺较小的潜在购房者池。

最近的房地产市场趋势已经表明买家杠杆作用增强。更多房屋在市场上停留时间更长，卖家越来越多地提供优惠以吸引买家。

抵押贷款利率使买家观望

30 年期固定抵押贷款平均利率达到 6.75%，高于前一周末的 6.69%。

根据全美房地产经纪人协会，7 月待成交房屋销售环比下降 2.3%，同比下降 2.2%，创 2026 年 1 月以来的最低水平。

全美房地产经纪人协会首席经济学家 Lawrence Yun 在协会报告中表示：“今年最高的抵押贷款利率恰好出现在夏季中期，这正在拉低合同签署。”

抵押贷款利率高企和房价高企的结合使潜在买家更难负担房屋，而较弱的劳动力市场对试图存首付款的首次购房者增加了压力。

房价面临下行压力

卖家与买家之间差距扩大并不能保证美国房价会普遍下跌。住房条件在不同市场间仍存在显著差异。

7 月美国六个主要大都市仍为卖方市场，而 Redfin 分析的 49 个市场中 39 个为买方市场。卖方市场中房屋销售价格平均同比上升 4.2%，而买方市场中同比上升 2.3%。

不过，活跃买家数量创历史新低和卖家过剩不断增长表明房地产市场大部分地区需求疲弱。