美國購房者“退場”，賣家超買家 51.3%，買家數創歷史新低

市場評論人士 The Kobeissi Letter 表示，美國購房者正在退縮，7 月賣家相對買家的過剩幅度擴大。

The Kobeissi Letter 在週日發佈的 X 帖文中表示，7 月賣家數量超過買家約 51.3%，為歷史第二高的差距。活躍購房者環比下降 2.5% 至 966,752 人，創歷史新低，而賣家數量下降 0.3% 至約 146 萬人。帖文指出，美國主要大都市中約 80% 現已成為買方市場，並警告房價面臨進一步下行壓力。

美國購房者正在退場。

7 月賣家數量比買家多約 51.3%，為歷史第二高水平。

這一比例在過去兩年翻了一番。

相比之下，2025 年 12 月創下歷史高點 51.8%。

這發生在…

— The Kobeissi Letter 2026 年 8 月 23 日

購房者跌至歷史新低

The Kobeissi Letter 引用的數據來自 Redfin 對 7 月買賣雙方的分析，該分析使用 MLS 數據和 Redfin 專有數據。分析估計 7 月活躍購房者為 966,752 人，環比下降 2.5%，而賣家數量約為 146 萬人。

賣家與買家之間 51.3% 的差距為歷史第二高水平，僅次於 2025 年 12 月記錄的 51.8% 差距。

差距擴大主要由買家數量下降幅度更大驅動，而非賣家數量激增。賣家環比僅下降 0.3%，相比之下買家下降 2.5%。

Redfin 根據 MLS 中的活躍掛牌和待成交銷售，以及其關於買家首次看房到購買之間典型時間間隔的數據來估計買家數量。賣家估計基於活躍 MLS 掛牌。這些估計經過季節性調整，可能會被修正。

買家獲得更多議價權

根據 Redfin 的分析，7 月美國主要大都市中約 80% 為買方市場。當賣家數量超過買家數量超過 10% 時，市場被視為買方市場。

邁阿密的失衡最嚴重，賣家數量比買家多約 154%。納什維爾緊隨其後，為 151%，休斯頓為 130%，聖安東尼奧為 116%，奧斯汀為 112%。

這一轉變給買家更多空間在價格和其他條款上進行談判，因為賣家爭奪較小的潛在購房者池。

最近的房地產市場趨勢已經表明買家槓桿作用增強。更多房屋在市場上停留時間更長，賣家越來越多地提供優惠以吸引買家。

抵押貸款利率使買家觀望

30 年期固定抵押貸款平均利率達到 6.75%，高於前一週末的 6.69%。

根據全美房地產經紀人協會，7 月待成交房屋銷售環比下降 2.3%，同比下降 2.2%，創 2026 年 1 月以來的最低水平。

全美房地產經紀人協會首席經濟學家 Lawrence Yun 在協會報告中表示：“今年最高的抵押貸款利率恰好出現在夏季中期，這正在拉低合同簽署。”

抵押貸款利率高企和房價高企的結合使潛在買家更難負擔房屋，而較弱的勞動力市場對試圖存首付款的首次購房者增加了壓力。

房價面臨下行壓力

賣家與買家之間差距擴大並不能保證美國房價會普遍下跌。住房條件在不同市場間仍存在顯著差異。

7 月美國六個主要大都市仍為賣方市場，而 Redfin 分析的 49 個市場中 39 個為買方市場。賣方市場中房屋銷售價格平均同比上升 4.2%，而買方市場中同比上升 2.3%。

不過，活躍買家數量創歷史新低和賣家過剩不斷增長表明房地產市場大部分地區需求疲弱。